トップページ ＞ 修繕Q&A修繕工事に関するQ&AＱ 設計監理方式で、建築士事務所をパートナーとする場合、選定にあたりどのような点に注意すればいいのでしょうか施工会社やメーカーと癒着しているコンサルタントがあり、施工会社に一部費用を補てんさせることにより、極めて安価なコンサルタント費用を提示するところがあるコンサルタントとして組織する団体等には、設計事務所・施工会社・メーカー等により組織したものがあり、定款の内容や会員がどういう人材で成り立っているかを確認する必要かある改修技術ノウハウが未熟な設計事務所が増加Ｑ 調査と診断の違いはどういうことですか【調査】建物の状態をとらえて整理する調査には評価を含まない劣化部を数値化することもあるが、目視程度では正確さ欠け、まったく意味をなさない病院を例にすれば、検査技師や看護師の仕事と似ており、医師の仕事ではない【診断】調査結果から劣化現象の原因を推定し評価すること病院でいえば医師の仕事Ｑ 建物診断を設計や工事監理とは別のコンサルタントに依頼してよいか大規模修繕の設計業務の前工程として実施建物診断業務と設計業務は連続しており一体的なもの建物診断業務は設計担当者が責任を持って遂行間違っても、施工会社や専門会社もしくはメーカーを使って、できあがった調査診断結果をスルーして提出するようなことでは、コンサルタントの名に恥じること医者ではないものが人の診察をしてはいけないということと同じで、建物でも総合的な判断ができる素養を必要とするＱ 足場を架ける前に工事請負契約をしますが、足場を架けないと数量が分からない項目はどのように扱うのですか外壁などの「ひび割れや剥離、等」は足場を架けて調査しなければ、その数量を確定できない積算及び工事請負契約の段階で、仮定の数量を設定しておき、足場を架けた後、実際の数量を調査して確定する方法を採用手の届く範囲を調査し、その数量を全面積に比例させて拡大適用し、推定する方法過去の経験により、築年数、施工法、気象条件などを考慮して仮定する方法Ｑ 請負契約で仮定の数量として契約した工事項目は、どのように精算するのでしょうか足場が架かってから数量を調査し、組合が確認して数量を確定請負施工会社が調査し、監理者が確認し、契約時に仮に設定した数量を実際数量に変更単価は当初契約時の単価を使用して金額を算出契約時の請負金額は仮の金額であり、管理組合は請負金額が変動することを想定し、増加した場合の予算を予備費として計上するＱ 精算項目や追加変更工事に対して予備費はどの程度予定すればよろしいでしょうか実際に工事を進めると必ずや変更が生じる変更や追加に対する費用の変化に柔軟に対応するために予備費を準備予想していない不具合が発見されることが高い頻度であり、工事中に当初予定していなかった追加工事が発生通常は、実数精算を別にして、請負金額の５～１０％を予定したいＱ 施工会社への見積提出にあたる現場説明の進め方と内容はどうしたらよいか設計を行ったコンサルタントが説明補助を行うことが一般的で、設計内容を十分理解している立場の人が実施する参加会社を集めて同時に説明することが多いが、参加会社の顔ぶれがお互いにわかってしまう欠点がある各社顔を合わせないよう時間帯を大きくずらし、情報が漏洩しないよう１日で実施する待機する場所を別に用意することが好ましいＱ 施工会社のヒアリングのタイミングはいつがよいか施工会社の選定は、最終的には各社から見積金額が提示され、そのうちから１社を選ぶこと「私見や主観が優先しないようどう手順を踏むか」、「選定判断の公平性や透明性をどう確保するか」が重要見積を受領し開封し、会社と金額がこの時点で公表され、数社に絞ってヒアリングや価格交渉を行うことが果たして上記２点を満足できるかヒアリングは、見積受領前に実施したほうが、公平性や透明性の確保に効果があるため、現場説明の時点で行っておくことが好ましい選定時の評価資料は、予見が働かないように会社名を秘匿化する必要があるＱ 選定経緯の説明資料や説明をどうしたらよいか公平な選定を行ったことが分かるよう資料を用意する選定基準をどう設定し選定の流れを要領よくまとめ、詳細な資料は別途用意して要請があればいつでも公開できるようにしておくできるだけ理事等役員が説明し、 選定の詳細部分の説明は、パートナーの補助説明を依頼することも一つの方法なお、選定基準は、選定作業を行う前に決定しておく必要がある何も決めずに選定作業を始めてしまうと、思わぬ方向に議事が流れ、説明自体が困難になるＱ 工事管理と工事監理、施工監理と施工管理、どう使い分けるのですか管理は「竹カン」 監理は「皿カン」管理は、施工会社が現場の技術、労務、資材調達などの工事そのものに対してカンリするときに使う漢字が「管理」監理は、設計事務所などによる工事の進捗確認や検査など工事そのものに手出ししないで適正な工事であることの確認を行うカンリを漢字で「監理」設計事務所が行う確認等の作業は、「工事監理」が正しく、「施工監理」は間違った使い方施工会社に対しては、「施工管理」が正しい使い方で、設計事務所に対しても使わないＱ 工事監理と施工管理の意味はＱ 施工会社はどのように保証してくれますか仕様書に明記しておかなければ、保証が曖昧になる材料や工法ごとに保証内容と年数が異なる外壁塗装の場合、一般的にはその保証年数が５～7年程度通常は材料メーカーと専門工事会社と元請会社の３者連名で連帯保証され、竣工・引き渡し時に保証書が提出される保証書が自動的に提出されるものではない請負施工会社が自主的に実施するよう見積要項書等に明記
